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姜超:居民还在疯狂加杠杆买房 地产泡沫消灭才有新周期

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发表于 2017-9-10 15:21:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
[size=85%]来源:微信号姜超宏观债券研究 编辑:东方财富网
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  新周期还是新杠杆?——海通宏观每周交流与思考第234期(姜超、顾潇啸)
  上周美日股市下跌,欧股反弹,韩、印、港等新兴市场股市普遍下跌,黄金和石油上涨,金属价格普跌,国内股平债涨。
  最近在外路演,大家最喜欢问我的问题就是“你如何看待新周期”以及“你如何看待房地产”?
  对新周期的憧憬来自于经济反弹和股市上涨,自16年1季度GDP增速在6.7%见底以来,目前已经连续1年半企稳回升,似乎持续下滑了7年的中国经济增速有了L型见底的希望,与此同时,得益于供给侧改革改善上游行业盈利,中国股市创下16年1月以来的新高,是不是只要坚持收缩供给,未来就是康庄大道?
  经济学研究的最基本问题是供需关系,其影响体现为数量和价格的变化,而在宏观上代表产出数量的指标是GDP,而代表价格的指标是通胀。从理论上说,如果需求不变,那么供给收缩会降低均衡时的数量,但会提高价格,也就是体现为GDP下降、同时通胀上升,而这是典型的“滞胀”。但是我们观察中国经济过去一年多的表现,体现出的是“量价齐升”,一方面商品价格大幅上涨,另一方面GDP增速回升,钢铁、发电、有色金属的主要工业品产量创新高,这说明供给并没有真正收缩,经济回升的根本动力还是需求的扩张,问题是需求从哪里来,是不是新需求?
  我们总结过去10年中国经济的驱动力,发现最根本的动力来自于房地产,房地产销售是最重要的领先指标,而房地产投资是与工业增加值增速长期最吻合的指标。而我们在年初判断中国经济见顶、房价见顶,其实是基于对房地产市场长期见顶的判断,因为无论从人口老龄化、房产在居民财富中的极高比值,房价的全球比较等常识来观察,中国的房地产市场已经极度泡沫化,加上政府对房贷的收紧,地产市场即便不在顶部也离顶部不远。
  但是在中国,常识就是用来被打破的,今年上半年的中国地产销量又创出历史新高,三四五线城市接力一二线房价大幅上涨,这不可思议的一幕是如何发生的?
  过去一个月我到香港路演,大家给我讲了香港房地产市场的神奇故事。今年在港铁南昌站,距离中环三站地,新房每尺楼价高达两万五千港币,大约相当于每平米25万港币,但是在离中环两站地的奥运站,二手房价每尺也只有壹万五千港币,两者相差60%。为什么新房贵那么多大家还抢着买?一方面新房有契税等优惠,但更重要的原因是香港新推的土地大都被大陆房产商高价拍走了,而香港地产商对高地价比较谨慎,手里面积累了大量的现金没地方花,就给大家买新房提供融资,因此买新房只需要提供一成首付甚至零首付,而二手房受政府严格监管需要提供五成首付,所以香港的高房价其实是杠杆下的蛋,而零首付以前只在97年出现过。
  而回到中国的房地产市场,14年的居民的新增中长期贷款只有2.2万亿,15年升至3万亿,16年激增至5.7万亿,再加上8千亿公积金贷款,16年居民与地产有关的贷款达到6.5万亿,几乎一半的地产销售都靠贷款,而当年中国的GDP也就在70万亿出头。
  我们以为,经过16年的狂飙之后,加上政府对房贷监管的全面趋严,17年房贷会出现明显回落,地产市场也会大幅下滑。但是没有想到的是,我们的金融体系善于创造奇迹,17年前七个月,居民房贷基本上停止了增长,但是居民短期贷款飙升至1.06万亿,同比激增7500亿。前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿,同比上升27%,而这应该是地产市场依旧繁荣的根本原因,居民还在疯狂加杠杆。
  通常,居民的短期贷款主要是汽车贷款,然而今年前七个月的国内汽车销量没有增长,这说明激增的居民短贷很可能流入了地产市场。通常居民消费贷会记入个人的征信记录,但是很多银行发明了以信用卡为基础的信用贷,最高额度可以达到30万,不用任何抵押,只要求稳定收入,而且可以先息后本,这样在央行征信中不显示贷款余额,只显示每月流水,而且由于最初显示的是利息支出,所以可以将个人收入大幅放大,同时申请几家的信用贷就可以凑齐购房首付。

  最近胡润财富报告公布中国大陆拥有千万资产的高净值家庭达到147万户,其中比例最高的北京每83人中就有一个人拥有千万资产。而统计局公布16年北京人均GDP11.4万元,人均可支配收入5.2万元,即便假定普通一家三口都赚钱,不吃不喝一年赚16万,也要工作50年才能达到1000万。而在过去两三年,由于房价普遍翻了一番,只要胆子大敢于向银行贷款,基本上一辈子的收入都赚出来了。马克思说为了50%的利润资本就会铤而走险,而这几年房地产市场的利润哪止50%

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发表于 2017-9-10 15:22:19 | 显示全部楼层
三四线城市房价基本上被棚改又拉高了一倍

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发表于 2017-9-10 15:22:20 | 显示全部楼层
看看就好。

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发表于 2017-9-10 15:23:18 | 显示全部楼层
两千的工资,上万的房价

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发表于 2017-9-10 15:23:37 | 显示全部楼层
可以一直涨下去直到永远[img]乐吧视频论坛 禁止外部连接[/img][img]乐吧视频论坛 禁止外部连接[/img][img]乐吧视频论坛 禁止外部连接[/img]

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发表于 2017-9-10 15:23:40 | 显示全部楼层
新股与次新股火爆上涨反应出目前我国资本市场的主要矛盾是人民群众快速增长的投资需求与资本市场股票供给严重不足之间的矛盾,应当响应市场需求加快新股发行速度!让凯撒归凯撒市场归市场!

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发表于 2017-9-10 15:24:02 | 显示全部楼层
现在炒一套房抵你工作几十年,认真工作还有啥意义,工作的价值在哪里?

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发表于 2017-9-10 15:25:13 | 显示全部楼层
最大的投机客是土地财政与疯狂超发货币

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发表于 2017-9-10 15:25:31 | 显示全部楼层
房地产不破,股市无望,经济无望,股市和实体经济

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发表于 2017-9-10 15:25:47 | 显示全部楼层
投资者是1 胜 2 平 7赔钱。
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